미래에셋 [Ideas for Market] 2023.06 높은 모기지 금리가 미치는 영향
매수매도 추천은 아니며 기관의 투자논리를 엿보기 위해 기록을 남깁니다.
미래에셋 [Ideas for Market] 높은 모기지 금리가 미치는 영향, 2023-06-21, 박광남
높은 모기지 금리가 미치는 영향
• 금주 발표되고 있는 미국의 주택 지표가 호조를 보이고 있음. 6월 NAHB 주택시장 지수도 6개월 연속 상승세를 보이고 있으며 주택착공건수, 허가 건수 등 대부분의 지표가 시장 예상을 상회. 주택지표가 강한 흐름을 보임에 따라서 시장에서 연준에 대한 긴축 우려감은 증가하고 있는 것으로 추정.
• 다만 최근 지표만으로 전반적인 주택시장이 반등할 것이라고 전망하기에는 이르다는 판단. 일단 주택시장의 큰 부분을 차지하고 있는 기존주택 데이터의 경우 아직까지 큰 변동이 없는 상황이기 때문. 반면 신규주택 매매 건수는 바닥을 잡고 상승하는 있음. 여러 가지 이유가 있겠지만 기존주택과 신규주택이 괴리를 보이는 요인은 기존주택의 낮은 재고 영향이 큰 것으로 보임.
• 이는 예상보다 견조한 흐름을 보이는 주거물가에도 영향을 미치고 있는 것으로 추정, 미국의 주택시장은 한국과 달리 장기고정금리로 이뤄진 모기지 대출이 주를 이루고 있음. 팬데믹 기간동안 낮은 모기지 금리로 주택을 구매하거나 리파이낸싱한 비중이 큰 폭으로 증가했음. FHFA의 데이터에 따르면 5% 미만의 모기지 금리를 적용받고 있는 주택보유자의 비중은 80%를 상회하고 있으며 4% 미만의 금리를 적용받고 있는 비중도 60%를 넘는 수준임.
• 최근 30년 물 모기지 금리는 6월 초 대비 소폭 하락하긴 했으나 6.67%로 높은 수준을 유지하고 있는데, 기존 주택 보유자 입장에서 정말 매력적인 매물 또는 피치 못한 사정이 아니라면 기존주택을 팔고 새로운 주택으로 넘어갈 만한 동인이 매우 낮은 상황임. 그렇다 보니 낮은 주택재고 수준이 이어지고 있으며 매물이 적다 보니 가격 또한 하방경직성을 띄고 있는 것으로 추정.
• 또한 높은 물가가 지속되고 있다는 점도 대표적인 인플레이션 헤지 자산 중 하나라는 부동산의 특징을 고려했을 때 가격의 하락 속도를 더디게 만드는 요인. 하지만 그렇다고 하더라도 부동산의 가격이 다시 반등한다는 이야기는 아님. 속도 차이는 있겠지만 긴축적 금융환경이 유지됨에 따라 하향 안정화되는 기조는 유지될 것으로 전망.
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