DB금융투자 [시선집中] 2023.08 9월 첫째주 비구이위안 이슈 해결 여부에 주목

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DB금융투자 [시선집中] 2023.08 9월 첫째주 비구이위안 이슈 해결 여부에 주목

 

매수매도 추천은 아니며 기관의 투자논리를 엿보기 위해 기록을 남깁니다.

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[김선영의 시선집中] 9월 첫째주 비구이위안 이슈 해결 여부에 주목, 김선영, 2023-08-25

■ 부동산에 대한 기대에서 출발해 부동산에 대한 우려로 마무리된 한 달
■ 비구이위안의 전국화, 고급화 전략은 시장둔화 시 치명타. 단기적 실적 부활 눈높이 낮춰야
■ 9월 초 몰린 채무 상환 해결 방법에 관심 쏠려

 

부동산에 대한 기대에서 출발해 부동산에 대한 우려로 마무리된 한 달:

중국정부 당국은 지난 7월 24일 정치국회의를 통해 경기부양의지를 표명했다. 이 회의에서 특히 강조된 상황은 인구 500만명 이상 사는 대도심 내 빈민촌 재개발 허용 소식과 집은 거주하는 것이지 투기하는 것이 아니다라는 지난 5년간 항상 유지되었던 문구를 삭제했다는 것이다. 특히 도심 속 빈민촌 재개발은 준공에만 집중해온 중국정부의 재개발 및 착공 강조 정책으로 이 정책을 내년의 최우선 과제로 삼을 것이나 착공 준비가 된 지역은 올해부터 착공을 시작하길 촉구한다고 언급했다. 오랜만에 나타난 부동산 호재이면서도 이 정도로 일종의 버블을 일으켜야만 경기회복이 가능하다는 현재의 암울한 상황을 대변해 주는 정책이기도 하다. 정확히 부양기조를 언급한지 열흘 남짓 흐른 시점부터는 비구이위안 회사채 이자 미지급 소식이 시장을 물들였으며, 이는 신탁회사들의 상품 환매 중단소식 등까지 이어지며 중국의 잃어버린 30년, 40년 우려까지 자아내고 있다.

 

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비구이위안의 전국화, 고급화 전략은 시장둔화 시 치명타로 단기적 실적 부활에 대한 눈높이 낮춰야:

우선 문제가 되고 있는 비구이위안은 7만명의 종업원을 보유한 중국 1등 민영기업이다. 2006년에 설립된 회사로 부동산 개발, 건설, 인테리어, 부동산 관리 부동산 투자 호텔 개발, 호텔 관리 등 전체 업태를 두루 영위하고 있으며, 사장의 니즈에 따라 아파트뿐만 아니라 연립주택, 양옥 주택 상업시설 등 다각화된 물건을 제공한다. 후발주자 비구이위안이 여타 국유기업과의 차이를 두고 있는 것인 바로 전국화와 고급화이다. 다른 대형 디벨로퍼들이 광동성 등 일부 지역을 주력활동지로 삼고 그 주위를 점차 광역화시키며 주요 활동 무대를 확대시켜 나갔는데, 비구이위안은 전국적으로 다수의 프로젝트를 진행해 나가며, 주력활동지를 3~4선 도시로 택했다. 때문에 광역화 정책보다 도시화 정책에 민감하다. 또한 최근 몇 년 동안은 호텔 개발에 주력해 '비구이위안 브랜드'를 고급화의 상징으로 만들고 있다. 지난 2006년(설립 시기) 중국공상행정관리국은 비구이위안을 하나의 브랜드로 인정했는데, 아파트의 브랜드화를 처음 만든 장본인이기도 하다. 이것이 성장 배경이 되기도 했고, 부동산 시장 위축시 치명타가 되기도 했다. 2022년 기준 비구이위안의 부동산 판매는 70만개 수준이고, TOP50 개발사 거래량이 400만개인 것을 감안하면 비구이위안은 전체 판매의 약 17.5%를 차지(2위안 Vanke의 두 배 수준)하고 있다. 그러나 올해 7개월 누적으로 비구이위안의 판매규모는 전년 동기 대비 35%를 기록하며 TOP8 기업 가운데 가장 저조한 성적을 나타내고 있다. 현재 중국정책당국의 부동산 전략이 3~4선 도시로의 개발보다는 투기 규제를 다소 완화하고 도시 재개발을 허용한 만큼 당사의 강점이 표출되기에는 일정부분 시간이 필요할 것으로 보인다.

 

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9월 초 몰린 채무 상환 해결 방법에 관심 쏠려:

채무상환 만기까지 자생적으로 부동산 판매가 호전되어 자금이 융통되긴 어려운 상황이다. 그렇다고 공식적으로 정책을 바꾼 당국이 (개별 기업의 스토리라며) 뒤로 빠져 관망하기에는 정책 신뢰도에 대한 문제로 불거진다. 특히 비구이위안은 3대 레드라인을 충실히 따르다가 (헝다와 다르게) 터진 이슈이기 때문에 결국 구제금융과 같은 자금지원의 방향이 논의 중일 것이고 기업들을 지목하여 대출을 확대시켜주는 방향으로 일단락될 것으로 보인다. 참고로 비구이위안은 9월 2일 채무에 대해 3년 할부납부를 제시했고, 투자자들의 협의가 25일까지 진행된다.

 

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